Pokles porodnosti může změnit trh s nemovitostmi více než vysoké úrokové sazby

Demografie – faktor, který na trhu bydlení přehlížíme

Většina lidí v Česku považuje nemovitosti za jistotu. Historicky ceny rostly, a tak se zdá, že koupě bytu nebo domu je spolehlivá cesta k uchování hodnoty peněz. V diskusích o budoucnosti trhu s bydlením se nejčastěji řeší úrokové sazby České národní banky, inflace, ceny stavebních materiálů nebo dostupnost hypoték. Podle mě se ale přehlíží mnohem pomalejší, a přitom možná zásadnější faktor – demografie.

Tento článek není investiční doporučení, ale osobní úvaha podložená veřejně dostupnými daty z Českého statistického úřadu. Pokud se podíváme na čísla, která popisují, kolik se rodí dětí, kolik lidí umírá a kolik bytů se staví, vykresluje se obraz, který by mohl v příštích deseti letech zásadně ovlivnit, kolik budou jednotlivé typy nemovitostí stát.

Největší problém: rodí se stále méně dětí

Porodnost v České republice už několik let setrvale klesá a poslední roky jsou z historického hlediska nejslabší. Generace Z, tedy lidé narození přibližně po roce 1995, má výrazně méně dětí než předchozí generace. Důvodů je celá řada – od odkládání rodičovství na pozdější věk přes rostoucí náklady na bydlení až po změnu životních priorit.

V roce 2024 se narodilo pouze 84 311 dětí, což je nejméně v historii samostatné České republiky. Úhrnná plodnost klesla přibližně na 1,37 dítěte na ženu, přitom pro prostou obnovu populace je potřeba přibližně 2,1 dítěte na ženu. V roce 2025 pokračoval pokles ještě výrazněji – narodilo se jen 77 600 dětí, tedy o zhruba 8 % méně než v roce 2024. To je nejnižší počet narozených od roku 1785, od kdy Český statistický úřad vede souvislé statistiky.

Pokud bude každá další generace početně menší než ta předchozí, bude logicky ubývat lidí, kteří budou v dospělosti kupovat své první bydlení. Za dvacet až třicet let, až tyto slabší ročníky dosáhnou věku typického pro pořízení vlastního bytu (zhruba 25 až 35 let), se tento propad projeví v poptávce naplno. Abychom si udělali představu o řádech: pokud se dnes narodí o 20 % méně dětí než před dvaceti lety, bude o 20 % méně potenciálních mladých kupujících. To je číslo, které developeři ani realitní kanceláře nemohou dlouhodobě ignorovat.

Každý rok umírají desetitisíce lidí – jejich bydlení se vrací na trh

Druhým klíčovým demografickým faktorem je úmrtnost. Každý rok v České republice zemře přibližně 110 až 115 tisíc lidí. V roce 2024 to bylo přesně 112 191 zemřelých. Část z nich bydlela ve vlastním bytě nebo domě, část v nájmu, část v domovech pro seniory nebo u příbuzných. Jejich bydlení se dříve nebo později uvolní a vrací se zpět na trh – ať už prostřednictvím dědictví, prodejem pozůstalými, nebo převodem do nájemního fondu.

Protože se v roce 2024 narodilo pouze 84 311 dětí, přirozený úbytek obyvatel činil téměř 28 tisíc lidí. V roce 2025 byl přirozený úbytek ještě vyšší, přibližně 35 700 lidí (77 600 narozených versus 113 300 zemřelých). To znamená, že čistý úbytek obyvatel bez započtení migrace se prohlubuje.

Pokud každý rok zmizí z trhu desítky tisíc domácností, jejich bydlení se dříve nebo později dostane k novým majitelům nebo nájemníkům. Přesný počet uvolněných bytů samozřejmě závisí na věku zemřelých, typu bydlení a délce dědického řízení. Ilustrativní odhad kolem 20 tisíc uvolněných bytů ročně je reálný – vychází z předpokladu, že zhruba polovina zemřelých bydlela v domácnosti, která se po jejich úmrtí uvolní. Každý rok tak přibývá na trh dalších několik desítek tisíc bytových jednotek, aniž by za nimi stála nová poptávka ze strany mladých rodin.

Nové byty se stále staví – nabídka roste

Zatímco poptávka po bydlení demograficky slábne, nabídka dál roste. Developeři sice v posledních letech mírně zpomalili, ale stále staví. Stát navíc podporuje novou výstavbu prostřednictvím různých dotačních programů a uvolňováním územních plánů.

V roce 2024 bylo dokončeno přibližně 30 tisíc nových bytů. To je sice o zhruba pětinu méně než v rekordním roce 2021, ale stále jde o historicky nadprůměrné číslo – průměr posledních deseti let se pohybuje kolem 28 až 30 tisíc dokončených bytů ročně. Každoročně se zároveň vydávají tisíce nových stavebních povolení, takže výstavba bude pokračovat i v dalších letech.

Pokud nabídka dlouhodobě roste a poptávka postupně slábne, základní ekonomická teorie říká, že ceny mají tendenci klesat nebo alespoň růst výrazně pomaleji než v minulosti. Tento tlak nebude působit ze dne na den, ale v horizontu let a desetiletí se může projevit velmi výrazně. Zajímavé je, že nové byty často vznikají ve stejných lokalitách, kde stojí starší zástavba – což povede k přímé konkurenci mezi starým a novým bydlením.

Největší rozdíl budou dělat stáří a kvalita nemovitostí

Ne všechny nemovitosti ale dopadnou stejně. Zásadní roli bude hrát stáří, technický stav a energetická náročnost. Novostavby jsou dnes navrhovány s důrazem na energetickou úspornost – mají kvalitní izolace, moderní okna, často vlastní zdroje tepla (tepelná čerpadla) a nízké provozní náklady. Jejich dispozice jsou přizpůsobeny současným požadavkům na bydlení. To vše z nich dělá atraktivní volbu i v případě, že celková poptávka poklesne. Kupující si budou vybírat a dají přednost bytu, který je hned obyvatelný bez nutnosti investovat desetitisíce do rekonstrukce.

Starší byty – zejména panelákové byty z 60. až 80. let – čelí opačným problémům. Jejich energetická náročnost je vysoká, což se promítá do vyšších měsíčních nákladů na vytápění a ohřev vody. Rekonstrukce takového bytu (nová elektřina, rozvody, okna, koupelna, kuchyně) vyjde na statisíce až milion korun. Technický stav je nejistý – panelové domy stárnou a i přes dílčí rekonstrukce se blíží doba, kdy budou potřebovat komplexní obnovu.

Pokud bude na trhu dostatek bytů, kupující si budou vybírat mnohem více než dnes. Starší nemovitosti proto mohou ztrácet hodnotu výrazně rychleji než kvalitní novostavby. Atraktivní lokality v centrech měst nebo s dobrou občanskou vybaveností si udrží cenu lépe, ale i tam může stáří budovy hrát významnou roli. Rozdíl mezi cenou novostavby a staršího bytu ve stejné lokalitě se může v příštích desetiletích výrazně prohloubit.

Investice do bytů už nemusí být tak jistá

Dnes mnoho lidí kupuje byt jako investici. Počítají s tím, že cena bytu poroste, nájem poroste a byt se vždy snadno pronajme. Pokud ale bude méně nájemníků (kvůli menšímu počtu mladých lidí a přistěhovalců) a více bytů (díky nové výstavbě a uvolňování bytů po zemřelých), konkurence mezi pronajímateli poroste. Výnos z pronájmu může být výrazně nižší než dnes – jak kvůli nižšímu nájmu, tak kvůli delší době, než se byt podaří obsadit.

Kdo dnes koupí starší byt v panelovém domě za investičním účelem, může za 15 až 20 let zjistit, že jeho hodnota nominálně klesá a najít nájemníka je čím dál těžší. To neznamená, že všechny investice do nemovitostí jsou špatné. Ale představa, že cena bytu vždy poroste a že pronájem bude vždy bezproblémový, už nemusí platit. Investoři budou muset mnohem pečlivěji vybírat lokalitu, stáří a stav nemovitosti.

Co může moji teorii změnit nebo zvrátit

Samozřejmě si nehraji na věštce. Demografický vývoj může ovlivnit několik faktorů, které by moji úvahu mohly oslabit nebo zcela změnit. Pojďme se na ně podívat:

• Migrace: Počet obyvatel České republiky v roce 2024 rostl pouze díky zahraniční migraci – bez ní by populace klesala o desítky tisíc ročně. Pokud by do Česka mířil masivní příliv zahraničních pracovníků a jejich rodin, mohl by demografický pokles vykompenzovat poptávku po bydlení.
• Omezení nové výstavby: Pokud by stát výrazně zpřísnil územní plánování nebo omezil stavební povolení, nabídka by nerostla tak rychle.
• Opětovný růst porodnosti: I když je to v horizontu příštích let nepravděpodobné, nelze vyloučit, že se trend obrátí. Někteří demografové dokonce mluví o možném mírném oživení v roce 2026–2027 kvůli „dohánění odložených porodů".
• Ekonomický růst a úrokové sazby: Silná ekonomika a nízké úrokové sazby by mohly poptávku po bydlení dočasně zvýšit. Dlouhodobě ale demografie stejně převáží.
• Státní bytová politika: Dotace na bydlení, podpora nájemního bydlení nebo změny v daňovém systému mohou ovlivnit atraktivitu vlastnického bydlení.

Zajímavé je, že i kdyby se porodnost v roce 2026 propadla až na 50 tisíc narozených (což je extrémní scénář, ke kterému aktuální data nesměřují), jen by to urychlilo proces, který už teď vidíme. Reálnější odhad pro rok 2026 je podle mě 65–72 tisíc narozených, ale i to znamená další prohloubení přirozeného úbytku.

Závěr: Demografie není všechno, ale je to faktor, který se přehlíží

Historicky nízká porodnost, více než 112 tisíc zemřelých ročně, přirozený úbytek obyvatel a pokračující výstavba nových bytů vytvářejí podle mě dlouhodobý tlak na trh s nemovitostmi. Nemyslím si, že všechny nemovitosti budou zlevňovat stejně. Naopak očekávám, že největší tlak mohou v příštích desetiletích pocítit starší byty a domy před rekonstrukcí. Kvalitní novostavby nebo nemovitosti v atraktivních lokalitách si podle mě svou hodnotu udrží výrazně lépe.

Demografie podle mého názoru nebude jediným faktorem vývoje trhu, ale může být jedním z nejvýznamnějších dlouhodobých faktorů, o kterých se dnes stále mluví překvapivě málo. Až se za dvacet let budeme divit, proč ceny starších bytů nerostou tak, jak jsme zvyklí, možná si vzpomeneme na ta čísla o porodnosti a úmrtnosti. Ta se totiž nemění ze dne na den – ale jejich dopad je o to jistější.